二手房涉及的住房產(chǎn)權(quán)

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　　【學員問題】：二手房涉及的住房產(chǎn)權(quán)。

　　【解答】 二手房涉及的住房產(chǎn)權(quán)1994年7月18日公布的《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度的決定》（以下簡稱《房改決定》）對住房產(chǎn)權(quán)下的定義是：“住房產(chǎn)權(quán)是住房各項權(quán)益的總和。依據(jù)我國法律規(guī)定，產(chǎn)權(quán)人對其所有的住房享有占有、使用、收益、處分等權(quán)利。”完整的住房產(chǎn)權(quán)包括完全的土地產(chǎn)權(quán)和完全的房屋產(chǎn)權(quán)兩個大的部分。由于在我國土地是國家所有，所有權(quán)不能買賣，只能對使用權(quán)進行交易。因此一般的房屋產(chǎn)權(quán)概念中所謂的完全的土地產(chǎn)權(quán)，是指土地使用權(quán)，而完整的房屋產(chǎn)權(quán)是指房屋所有權(quán)。房屋的所有權(quán)，也稱房屋產(chǎn)權(quán)，主要包括房屋的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。其中，國家出讓出來的土地使用權(quán)是有年限規(guī)定的，一般住房用地的使用權(quán)出讓年限為70年。在使用年限內(nèi)，房屋的土地使用權(quán)可以在法律、法規(guī)允許的范圍內(nèi)進行轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)中還涉及到他項權(quán)。其中又主要包括抵押權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)和典當權(quán)。抵押權(quán)是指，房屋的有償使用權(quán)及有償出讓的國有土地使用權(quán)可以用以抵押。抵押開始，抵押權(quán)人（債權(quán)人）即取得房屋或土地的抵押權(quán)，抵押人（產(chǎn)權(quán)人）和抵押權(quán)人要訂立抵押契約，規(guī)定還款期限及利息。到期不還清債務的，抵押權(quán)即喪失。抵押人破產(chǎn)的，抵押權(quán)人享有以抵押物作價或從拍賣房地產(chǎn)中優(yōu)先得到清償?shù)臋?quán)利。

　　1.地役權(quán)：我國《民法通則》對相鄰或相隔的土地或房屋（不動產(chǎn)）的通行、取水和排水等權(quán)利，用相鄰關系的形式作了規(guī)定。把這種在他人使用的土地或所有的房屋上取得通行、取水和排水的權(quán)利稱為地役權(quán)。一般認為，相鄰關系是通過法律規(guī)定的，不必經(jīng)相鄰各方約定而對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進行限制。同時，為了取得通過他人土地或院落、走道出入的權(quán)利，要向他人交納一定的費用。

　　2.租賃權(quán)：經(jīng)出讓的國有土地使用權(quán)可以出租，承租人對所承租的土地有租賃權(quán)，這是我國的一種較特殊的土地他項權(quán)。

　　3.典當權(quán)：簡稱典權(quán)。它是產(chǎn)權(quán)人以商定的典價給承典人，承典人在典期內(nèi)享有房地產(chǎn)的使用和管理權(quán)的行為。在典期內(nèi)，承典人不收付出典價的利息，而出典人也不收回房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。超過典期，出典的人如果不贖回或者無力贖回，承典人享有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)籍權(quán)。此外，房地產(chǎn)的他項權(quán)利還包括相鄰采光通風權(quán)、相鄰安全權(quán)、借用權(quán)、空中權(quán)、地下權(quán)和地上權(quán)等。

　　以上內(nèi)容均根據(jù)學員實際工作中遇到的問題整理而成，供參考，如有問題請及時溝通、指正。