2015年房地產估價師《經營與管理》：自然和投資周期

　　房地產市場的自然周期和投資周期的關系

　　房地產市場的投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場自然周期的變化，在其他階段則超前于市場自然周期的變化。

　　過度開發(fā)和房地產泡沫的區(qū)別與聯(lián)系

　　兩者的區(qū)別：

　　1）過度開發(fā)（也稱“過熱”）和房地產泡沫是反映兩個不同層面的市場指標。過度開發(fā)反映市場上的供求關系，當新增供給的增長速度超過了需求的增長速度，就產生了過度開發(fā)現象；而房地產泡沫則是反映市場價格和實際價值之間的關系，如果市場價格偏離實際價值太遠，而且這種偏離是由于過度投機所產生的，房地產泡沫就出現了。

　　2）過度開發(fā)和房地產泡沫在嚴重程度和危害性方面不同。房地產泡沫比過度開發(fā)的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產市場不正常的大起大落。房地產泡沫一旦產生，就很難通過自我調整而回復至平衡狀態(tài)，往往要通過外力干預，而過度開發(fā)可以通過自我調整回復到平衡狀態(tài)。

　　3）房地產過度開發(fā)和房地產泡沫在周期循環(huán)中所處的階段不同。如果投機性泡沫存在的話，往往會出現在周期循環(huán)的上升階段。過度開發(fā)一般存在于循環(huán)的下降階段，這時供給的增長速度已經超過需求，空置率上升，價格出現下跌趨勢。也就是說，當房地產泡沫產生時，市場還處在上升階段；而出現過度開發(fā)的現象時，市場已經開始下滑了。從另一個角度來說，如果房地產泡沫產生，就必然會引起過度開發(fā)；但過度開發(fā)卻不一定是由房地產泡沫引發(fā)的。

　　4）從市場參與者的參與動機來看：“過熱”表現為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為獲得長期收益；而“房地產泡沫”則表現為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現為增加現期的購買與囤積，以待價格更高時拋出。

　　兩者的聯(lián)系：兩者的成因或誘因有相似之處。房地產泡沫的直接誘因是投機需求膨脹，而過度開發(fā)的誘因之一是開發(fā)商之間的博弈和非理性行為。“投機需求膨脹”與“開發(fā)商之間的博弈和非理性行為”都是基于非理性思考的沖動性行為，都帶有投機色彩和博弈性。房地產泡沫的直接助燃劑是金融機構過度放貸，而過度開發(fā)的另一個誘因是開發(fā)資金的易得性。“開發(fā)資金的易得性”是建立在金融機構放貸無序、過多過濫基礎上的。

　　筆者認為，如果在房地產市場周期過程中存在房地產泡沫的話，一定會產生過度開發(fā)，而過度開發(fā)到一定程度就會使房地產泡沫破滅，反過來說，就不一定成立，即過度開發(fā)不一定是由房地產泡沫引發(fā)的。

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