房地產(chǎn)估價師《案例分析》第一章沖刺內(nèi)容（6）

　　5.“估價目的”可能出現(xiàn)的錯誤

　　估價目的要說明本次估價的目的和應用方向。如：

　?。?）房地產(chǎn)抵押估價的估價目的應表述為：“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值”。

　　（2）城市房屋拆遷估價的估價目的應表述為：“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格”。

　　6.“估價時點”可能存在的錯誤

　　估價時點要說明所評估的客觀合理價格或價值對應的年月日。錯誤主要有：

　?。?）“估價時點”表述不正確（如表述為“估價時期”、“估價年月”等）；

　?。?）估價時點與報告中的時間數(shù)據(jù)是否吻合。

　　7.“價值定義”可能出現(xiàn)的錯誤

　　價值定義要說明本次估價采用的價值標準或價值內(nèi)涵。要特別注意拆遷估價和抵押估價的價值定義。

　　（1）房地產(chǎn)抵押價值的定義為：“抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。”

　?。?）拆遷估價的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。“房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。”

　?。?）房地產(chǎn)損害賠償評估價值標準采用公開的市場價值標準。

　　商品房的質(zhì)量缺陷評估的價值定義應當是估價時點的商品房實體缺陷狀況、權利缺陷狀況、區(qū)位缺陷狀況所造成的商品房價值減損的市場值。

　　8.“估價依據(jù)”可能出現(xiàn)的錯誤

　　說明本次估價依據(jù)的國家和地方的法律、法規(guī)，《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和指導意見，委托方提供的有關資料，估價機構和估價人員掌握和搜集的有關資料。

　　9.“估價原則”可能出現(xiàn)的錯誤

　　說明本次估價應遵循的房地產(chǎn)估價原則。“估價原則”可能出現(xiàn)的錯誤有：

　?。?）不符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求或缺少某項原則；

　　（2）與估價目的不對應，如抵押估價缺少“謹慎”原則（抵押評估報告的估價原則應表述為：“獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則”） .

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