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房地產(chǎn)估價師《案例分析》第二章沖刺內(nèi)容（4）
三、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價
（一）商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其特點
1）所處區(qū)位好，規(guī)模大
2）多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設(shè)施完善。
3）出租經(jīng)營為主，多由專業(yè)物業(yè)管理免費項目管理系統(tǒng)。
?。ǘ┯绊懮虅?wù)辦公房地產(chǎn)價格的因素
1.影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的區(qū)位狀況
?。?）集聚程度。（2）交通條件。（3）周邊環(huán)境。
2.影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的實物狀況
?。?）外觀形象。（2）內(nèi)部裝修。（3）設(shè)備與設(shè)施。（4）智能化程度。（5）物業(yè)管理水平。（6）租戶類型。（7）樓層。
?。ㄈ┥虅?wù)辦公房地產(chǎn)估價的常用方法
商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價可以采用收益法、市場法、成本法等進行估價。
1.收益法。
商務(wù)辦公房地產(chǎn)的一個重要特點是能夠用以獲得收益，商務(wù)辦公房地產(chǎn)的價值正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價最為常用的方法之一。主要計算凈收益和收益率。收益率注意區(qū)分不同類型、不同檔次。
2.市場法。
商務(wù)辦公房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，特別是小型寫字間更是如此，因此較易獲得交易實例，所以在對商務(wù)辦公房地產(chǎn)進行估價時，市場法也是常用方法之一。主要用來計算房地產(chǎn)價格和租金。
3.成本法。
在有些估價業(yè)務(wù)中，例如商務(wù)辦公房地產(chǎn)的抵押估價，或是對將要轉(zhuǎn)變用途的房地產(chǎn)進行估價時，也會用成本法作為輔助。
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