2015年房地產估價師模擬試題《理論與方法》（1）

　　1.第一個房地產投資者對房地產都有一個心理價位，投資價值可以看成是這個心理價位，當（　 ）低于其心理價位時，投資者趨向于增加投資；相反，他們將向市場出售過去的房地產。
　　A．市場價格
　　B．投資價格
　　C．使用價格
　　D．交換價格
　　答案：A
　　解析：投資者評估的房地產的投資價值，或者說消費者對房地產的評價，大于或等于該房地產的市場價格，是其投資行為或交易能夠實現(xiàn)的基本條件。當投資價值大于市場價格時，說明值得投資購買；反之，說明不值得投資購買。

　　2.政府舉行土地使用權拍賣出讓，有意購買者可以委托房地產估價人員為其評估能夠承受的最高購買價格，這也是一種（　 ）。
　　A.市場價值評估
　　B．投資價值評估
　　C．原始價值評估
　　D．賬面價值評估
　　答案：B
　　解析：就投資價值與市場價值相對而言，房地產估價所評估的是房地產的市場價值。但作為房地產估價人員，評估投資價值或提供房地產市場分析報告、房地產投資項目可行性研究報告，也是其服務的重要領域。

　　3.（　 ）是隨著時間的推移而減少的。
　　A.原始價值
　　B.賬面價值
　　C.市場價值
　　D.投資價值
　　答案：B
　　解析：原始價值是始終不變的；賬面價值是隨著時間的推移而減少的；市場價值是隨著時間的推移而變化的，有時高，有時低。市場價值很少等于賬面價值。

　　4.（　 ）是指某種房地產在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產大量成交價格的抽象結果。
　　A.原始價格
　　B．理論價格
　　C．成交價格
　　D．市場價格
　　答案：D
　　解析：市場價格是指某種房地產在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產大量成交價格的抽象結果。

　　5.樓面地價又稱單位建筑面積地價，樓面地價與土地總價的關系為（　 ）。
　　A．樓面地價；土地總價÷總建筑面積
　　B．樓面地價：土地總價x總建筑面積
　　C．樓面地價：土地總價+總建筑面積
　　D.樓面地價：總建筑面積÷土地總價
　　答案：A

　　6．對于收益性房地產來說，建筑物的經濟壽命是（　 ）。（2009年試題）
　　A．建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時間
　　B．在正常市場和運營狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時間
　　C．由建筑結構、工程質量、用途與維護狀況等決定的時間
　　D．剩余經濟壽命與實際年齡之和的時間
　　答案：B

　　7．某房地產開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價為3000元/m2，已知取得土地時樓面地價為1000元/m2，開發(fā)成本和管理費用為1200元/m2，開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期內均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費用為銷售價格的2%，銷售稅費為銷售價格的5.5%，開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為（　 ）。（2009年試題）
　　A．7.90%
　　B．11.08%
　　C．11.83%
　　D．13.73%
　　答案：B
　　解析：該幢寫字樓的銷售利潤率=[1000×（1+10%）1.5+1200×（1+10%）1.5/2+3000×（2%+5.5%）]×10000／（3000×10000）=11.08%。

　　8．某成片荒地面積為1平方公里，進行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉讓，開發(fā)成本及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發(fā)經營期為1年。上述費用均勻投入，可轉讓土地面積比率為65%，該地塊可轉讓土地的應計成本是（　 ）萬元/m2。（2009年試題）
　　A．310.61
　　B．321.60
　　C．477.87
　　D．494.77
　　答案：C
　　解析：{30000+30000×[（1+7.2%）0.5-1]}÷（1000×1000×65%）=477.87（萬元/m2）。

　　9．某待開發(fā)土地，其土地取得費為每畝36萬元，土地開發(fā)費為1.5億元/Km2。假設開發(fā)周期為2年，其中第一年和第二年投資分別占總投資的60%和40%。銀行貸款年利息為8%，該土地的投資利息為（　 ）元/m2。（2008年試題）
　　A．50.02
　　B．103.22
　　C．109.63
　　D．114.82
　　答案：A
　　解析：土地取得費用=36×10000÷666.67=540（元/m2），土地開發(fā)費用=150（元/m2），該土地的投資利息=（540+150）×[60%×（1+8%）0.5+40%×（1+8%）1.5]-（540+150）=50.02（元/m2）。

　　10．某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120m2，單位建筑面積的重置價格為600元/m2，建筑物殘值率為5%，年折舊額為1440元，用直線法計算該建筑物的成新率是（　 ）。（2008年試題）
　　A．81.00%
　　B．84.00%
　　C．84.17%
　　D．84.80%
　　答案：B
　　解析：d=D/C×100%=1440/（120×600）100%=2%，當R≠0時，q=100%-dt=100%-2%×8=84%。

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