2015房地產(chǎn)估價師模擬試題《理論與方法》（8）

　　1．與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點有（?。?。
　　A．具有公信力
　　B．估計價格或價值
　　C．實行有償服務(wù)
　　D．承擔(dān)法律責(zé)任
　　E．估價作業(yè)日期長
　　答案：ACD
　　解析：專業(yè)估價與非專業(yè)估價主要有5點不同：①由專業(yè)人員和專業(yè)機構(gòu)完成；②是一種專業(yè)意見；③具有公信力；④實行有償服務(wù)；⑤承擔(dān)法律責(zé)任

　　2．房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事（?。?br />　　A．房地產(chǎn)項目調(diào)查評價
　　B．房地產(chǎn)價值分配業(yè)務(wù)
　　C．房地產(chǎn)價值減損評估
　　D．房地產(chǎn)資產(chǎn)管理
　　E．機器設(shè)備評估
　　答案：ABCD
　　解析：房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)除了為各種估價目的，對各種房地產(chǎn)的各種價值進行評估，通常還從事下列房地產(chǎn)估價衍生業(yè)務(wù)和咨詢顧問業(yè)務(wù)：價值分配業(yè)務(wù)、價值減損評估業(yè)務(wù)、相關(guān)經(jīng)濟損失評估業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)咨詢顧問業(yè)務(wù)等。

　　3．對房地產(chǎn)估價本質(zhì)的認識包括以下（?。┑确矫?。
　　A．房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價格而不是價值
　　B．房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價
　　C．房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證
　　D．房地產(chǎn)估價會有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)
　　E．房地產(chǎn)估價既是一門學(xué)科又是一門技藝
　　答案：BCD
　　解析：房地產(chǎn)估價的本質(zhì)有5點：房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格、房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價、房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證、房地產(chǎn)估價會有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)、房地產(chǎn)估價既是一門科學(xué)又是一門藝術(shù)。

　　4．下列（?。┦菍τ诜康禺a(chǎn)估價準確性的正確認識。
　　A．即使都是合格的估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只會得出近似的評估價值
　　B．所有的評估價值都會有誤差
　　C．能用物理量測量的誤差來要求估價的誤差
　　D．判斷一個評估價值的誤差大小或者準確性，理論上是將它與真實價值進行比較
　　E．由復(fù)核估價師直接評判一個評估價值的對與錯和誤差的大小
　　答案：ABD
　　解析：對估價準確性問題的全面認識包括：①即使都是合格的估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只會得出近似的評估價值；②所有的評估價值都會有誤差，即：評估價值＝真實價值＋誤差；③不能用物理量測量的誤差來要求估價的誤差，應(yīng)允許估價有較大的誤差；④判斷一個評估價值的誤差大小或者準確性，理論上是將它與真實價值進行比較；⑤即使可以用上述方法判斷一個評估價值的誤差大小或者準確性，但實際中不輕易直接評判一個評估價值的對與錯和誤差大小，而是通過考察估價師和估價機構(gòu)在履行估價程序上有無疏漏、在估價過程中有無失誤等，間接對其估價結(jié)果予以肯定或否定。

　　5．房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的理由（?。?br />　　A．房地產(chǎn)具有獨一無二性
　　B．政府部門要求估價
　　C．房地產(chǎn)價值量大
　　D．委托人要求估價
　　E．房地產(chǎn)市場是地區(qū)性完全市場
　　答案：AC
　　解析：一種資產(chǎn)只有同時具有“獨一無二”和“價值量大”兩個特性，才真正需要專業(yè)估價。（這是歷年必考的內(nèi)容）

　　6．房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)由自然人出資，以（?。┬问皆O(shè)立。
　　A．集體企業(yè)
　　B．國有企業(yè)
　　C．有限責(zé)任公司
　　D．合伙企業(yè)
　　E．股份有限公司
　　答案：CD
　　解析：房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)由自然人出資，以有限責(zé)任公司或者合伙企業(yè)形式設(shè)立。

　　7．考慮影響房地產(chǎn)需求量的其他非價格因素，當(dāng)消費者的收入水平提高時（　 ）
　　A．價格和需求量同步增長
　　B．價格減少和需求量增長
　　C．價格增長和需求量減少
　　D．價格和需求量同步減少
　　答案：A
　　解析：參照需求曲線圖示，消費者收入水平提高時，需求曲線向右位移，在原需求曲線上任選一個參考點，與位移后的需求曲線進行比較便可以看出，曲線位移后，價格和需求量同步增長。

　　8．考慮影響房地產(chǎn)供給量的其他非價格因素，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)成本下降時（　 ）
　　A．價格和供給量同步增長
　　B．價格和供給量同步減少
　　C．價格增加和供給量減少
　　D．價格減少和供給量增長
　　答案：D
　　解析：參照供給曲線圖示，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)成本下降時，供給曲線向右位移，在原供給曲線上任選一個參考點，與位移后的供給曲線進行比較便可以看出，曲線位移后，價格減少和供給量增長。

　　9．某種房地產(chǎn)在未來某一時間的供給量為：
　　A．存量-拆毀量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量-其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量
　　B．存量-拆毀量+轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量
　　C．存量-拆毀量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量
　　D．存量-拆毀量+轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量-新開發(fā)量
　　答案：C
　　解析：拆毀量與轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量屬于負向增長，其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量與新開發(fā)量屬于正向增長。

　　10．決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的，主要是（　 ）。
　　A．全國房地產(chǎn)總的供求狀況
　　B．本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況
　　C．全國本類房地產(chǎn)的供求狀況
　　D．本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況
　　答案：D
　　解析：因為房地產(chǎn)本身具有的不可移動、變更用途困難等特點，決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的主要是本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。

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